Apartment Management

マンション経営とは

マンション経営とは、シンプルにいうと購入したマンションを他人に貸すことによって家賃収入を得ることをいいます。 このような貸家業の仕組みは、江戸時代に多く存在した「長屋」を庶民に貸して家賃を得るところから始まっているといわれており、歴史も大変長いものとなります。 昨今、金利低迷や将来の年金不安が叫ばれるなかで世の中には様々な投資商品が出てきています。いまは自分で自分の資産を守ることが大切になります。そのなかでも、マンション経営はメリットが多くあるため投資対象として注目を集めており、20代のサラリーマンや公務員といった方でも取り組むことのできる投資商品の一つです。

他の投資商品との違い

マンション経営による資産運用は、一気に資産を作る方法ではなく、今からでも、小額資金からコツコツと、専門知識がなくても始めることができる、ローリスク&ロングリターンの投資商品です。 マンション経営にくらべ、他の金融商品は、知識が必要で高いリスクが伴ったり、将来の経済政策に大きく左右される可能性があり、将来に渡っての資産形成が保証されているわけではありません。

不動産投資の目的

まず、売買利益ではなく家賃収入が目的
一生涯受け取れる私的性

物価上昇から大切な資産を守る。
インフレ対策として

万が一、働けなくなった時の保険
就業不能保険として

低金利時代の高利回りの商品
高い利回りを得る運用先として

  マンション投資 預貯金 株式投資
資産 現物資産
基本は人が住む家!
お金 株券
株券自体の利用価値はない
ローンの利用 可能 不可 限定的(信用取引)
収益の種類 インカムゲインが主 インカムゲイン キャピタルゲインが主
購入後の手間 比較的楽 短期売買の場合は、
頻繁に市況の確認が必要
価格変動率
リスク 空室リスク
住宅金利上昇
超低金利
ペイオフ
インフレ
知識と運用
まとまった資金
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マンション投資のしくみ

マンションを購入し、ご自身が住むのではなく、そのマンションを賃貸することにより、家賃収入を得ていくことをマンション投資・マンション経営と呼んでいます。

マンション投資というと、マンション1棟全部をイメージされる方がおられるかと思いますが、1室(1部屋)の比較的小額投資からも始めることができます。 ローンを利用して1室を購入、マンション投資を始められる場合、頭金も小額で、また簡単に始めることができ、家賃収入をベースに様々なメリットを享受することができる資産形成の方法と言えます。 昨今では、ご自身とご家族の将来を、より豊かにするために、効率的な資産運用の手段としてのマンション経営を始められる方が大変増えています。

マンション投資の7つのメリット


メリット1. 一生涯の収入源

生活必要資金を年金で得ようと考えると、若年の時から多額の年金保険料を長期間にわたって積み立てていかなければなりません。しかしここから先、公的年金制度が現在の支給額レベルを維持して存続することは難しく、将来的にはさらに保険料負担を重くするか支給額を大幅に削減するしかないといった状況です。 ですが、各大手保険会社や郵便局の私的年金商品は利率が低く、満足な利回りが望めません。 その点、ローンの支払いを家賃収入が補ってくれるマンション経営は、実質的な支払いを同額とした場合、生命保険付個人年金と比べても有効な選択です。定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後の生活を実現することができるのです。

メリット2. 生命保険

住宅ローンを利用しマンションを購入すると、「団体信用生命保険」に加入します。ローン返済中に万一のことが起こった場合には、ローンの残り全てが保険で返済される仕組みです。 つまり保険金でローンの残債が相殺されますので、残された人にはローンのないマンションを売却して多額の現金を手にすることや、将来にわたって賃料収入を確保することが可能です。 また、現金で相続する場合に比べ約60%評価を圧縮することも可能ですので、相続の面から見ても有利な資産といえます。

メリット3. 就業不能保険

■就業不能保険とは 病気やケガで長期間、働けなくなった時の収入を助けます。病気やケガで長期間の入院や在宅療養をせざるをえない就業不能状態になった場合の保障を確保できる保険です。



■就業不能保険お勧めのポイント 「住宅ローンを返済中の方は就業不能保険で備えましょう」通常、住宅ローンを組む際にはローン契約者が死亡・高度障害状態となった場合に残りの住宅ローンを返済するための団体信用生命保険(団信)に加入します。病気やケガで働けなくて収入が途絶えていても、住宅ローンの返済や日々の生活費は必要なので、別途、就業不能保険で保障を用意しておけば、万が一の時も安心です。



■就業不能保険の歴史 就業不能リスクに備える保険は、民間保険では1974年より発売されており、当初は、給付期間1~2年の短期のものが主流で、長期の就業不能リスクに備える保険が登場するのは、1994年にアメリカの傷害・疾病保険の大手であったユナム・グループのユナム・ジャパン傷害保険が発売を開始してからである。就業不能保険は団体契約としての加入が見込まれたが、企業の福利厚生費の抑制により普及が進まず、日本における就業不能保険の加入率は、米国の200分の1となっている。

メリット4. 高利回り商品

現在、空前の低金利時代が続いています。大手銀行の定期預金や大手生命保険の利回りが低い数値を示しているのに比べ、家賃収入による利回りは高い水準にあり、株式や他の金融商品に比べて高い運用効果となっています。 特に首都圏のワンルームマンションは安定しており、他の金融商品とくらべ高い利回りを誇っています。 最近の新築ワンルームマンションは、都心近くの好立地が大半です。ですから賃貸がつきやすく、空室リスクは小さくなります。しかも当社では、利回りの高さと安心感が、家賃保証システムをご用意しております。利回りの高さと安心感が何よりも大きなメリットであると考えられます。

メリット5. インフレ対策

インフレとは物価が上昇することによって、お金の実質的な価値が下がることです。消費税増税も実質的なインフレです。 8%→10%なら実質2%の物価上昇(インフレ)となります。実物資産である不動産は物価に連動して価格が上昇するのでインフレ対策の強みのひとつです。そして、不動産はインフレからオーナー様の大切な資産を守ります。 不動産投資がインフレからお金を目減りさせない守りの資産形成として注目されているのはこれらの理由からです。

メリット6. 少額で取り組める終身年金

一般的に、一生涯受け取れる個人年金に加入しようと思ったら毎月かなり大きな金額をお支払いする必要が有りますが、不動産投資であればそれが毎月少額で取り組むことができます。 例えば、ご自宅のローンは毎月返済額を全額、オーナー様ご自身でお支払いされますが、不動産投資は賃貸に出して毎月、決まった日に家賃収入を得ることが出来ます。 そしてこの家賃収入が月々のローン返済額を払ってくれるのです。月々の管理費、修繕費等合計しても驚くほど少額で取り組むことが出来るのです。 詳しくは担当プランナーまで、お気軽にお問い合わせ下さい。

メリット7. 節税効果

不動産投資をはじめて家賃を得ること。これが税法上、「不動産所得」というものです。経費としてローン返済の利息分をはじめ、管理費、減価償却費、固定資産税といった税金などがかかります。 確定申告によって、給与所得と合算することにより、税務上は所得が減少し、所得税の還付、さらには住民税の軽減を受けることができるのです。 利回りの良さもさることながら、税金面での節税メリットがあることも、不動産投資の大きなポイントです。

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マンション投資の4つのリスク

リスク①「空室」

入居者がいるかいないかというのは、マンション投資・マンション経営の一番大きなポイントです。BR TRUSTYが東京23区のワンルームマンションにこだわっている理由も、入居者の安定確保のためです。東京都は学生が多いことや、単身高齢者の増加に伴いワンルームマンションの需要が高く、需要と供給のバランスにおいても供給不足になる可能性が高いのです。さらに、弊社では、物件エリアを都心部中心の駅至近エリアに絞り込み、設備の非常に充実 したマンションをご提供しておりますので、空室リスクを最低限にすることができると考えています。

リスク②「老朽化と損壊」

投資用マンションも当然、年数を経るに従い老朽化していきます。修繕や建替えに対する備えは、修繕積立金などで補っていきます。BR TRUSTYでは、建物管理会社が健全な修繕計画・建物管理をしているかどうかをあらかじめ確認してから販売しております。

リスク③「売却価格の低迷」

マンション仕入れ価格におきましては、近年高くなってきております。 今後の不動産価格に対する見方はいろいろありますが、当然ですが下落するリスクも十分考えられます。ですから将来的に家賃の値下がりのしづらい物件を選ぶことが重要なポイントになってくるでしょう。 目的は売却による利益より家賃収入。 不動産価格よりも家賃がポイントです。

リスク④「天災」

阪神大震災以降、改めてマンションの強度に対しての意識も高まっています。平成12年には改正基準法・施行令が制定され、現在では従来の構造計算を更に充実させ限界耐力計算も導入し瑕疵担保責任も10年に延長された事で欠陥マンションも無くなったといえます。さらに、あらゆる可能性に備えて地震保険に入っておくこともよいでしょう。火災に関しては保険に加入していただく事でリスクを回避していただきます。なお、火災保険はオーナー様、賃借人共に加入が必須となっておりますのでご安心下さい。

火災保険への加入はオーナー様、賃借人共に必須であり、 地震保険は任意ですが加入することで更に安心です。

よくある質問